O Novo Cenário dos Aluguéis Após a Reforma Tributária: O Que Você Precisa Saber Agora
A Reforma Tributária não mudou apenas o sistema de impostos do país — ela alterou a dinâmica do mercado imobiliário, especialmente no setor de aluguéis e administração de imóveis.
Proprietários, investidores e imobiliárias precisam entender o que realmente mudou e o que permanece igual.
A boa notícia?
O aluguel continua sendo um dos investimentos mais seguros do Brasil.
O que mudou foi a forma de tributação dos serviços ligados a ele.
O que realmente mudou?
A Reforma Tributária substituiu tributos antigos por dois novos impostos:
• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – federal
• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – estadual/municipal
Eles substituem impostos como:
• PIS
• COFINS
• ISS
O foco da mudança está na prestação de serviços, não no aluguel em si.
O aluguel vai pagar mais imposto?
Não.
O valor do aluguel recebido pelo proprietário continua sendo tributado como renda:
• Pessoa Física → declara no Imposto de Renda
• Pessoa Jurídica → tributa conforme o regime da empresa
O aluguel em si não passa a pagar CBS ou IBS.
Então onde está o impacto?
O impacto está na taxa de administração cobrada pela imobiliária.
Exemplo prático:
• Aluguel: R$ 2.000
• Taxa da imobiliária (10%): R$ 200
Os novos tributos incidem somente sobre os R$ 200, que representam o serviço prestado.
Isso substitui o antigo ISS e PIS/COFINS.
A Nota Fiscal Nacional muda o jogo
Com a Reforma:
• A nota fiscal passa a ter padrão nacional
• Os dados serão cruzados automaticamente
• A fiscalização será mais integrada
• O sistema será mais digital
Isso significa que imobiliárias precisam ter:
✔️ repasses organizados
✔️ contratos formais
✔️ emissão correta de nota
✔️ separação clara entre aluguel e taxa
Empresas organizadas não terão problema.
Empresas informais podem enfrentar autuações.
O impacto para proprietários
Proprietários precisam:
✔️ declarar corretamente o aluguel recebido
✔️ manter contrato formal
✔️ acompanhar repasses
✔️ manter o imóvel regularizado no Cadastro Imobiliário (CIB)
A integração dos sistemas aumenta o cruzamento de dados.
E os investidores?
Para investidores, o cenário traz:
✔️ mais previsibilidade
✔️ menos distorção tributária
✔️ maior profissionalização do mercado
✔️ redução de informalidade
O imóvel continua sendo:
• proteção contra inflação
• renda passiva
• ativo real e seguro
O que as imobiliárias devem fazer agora?
Entre 2025 e 2026, é fundamental:
✔️ revisar contratos de administração
✔️ alinhar contabilidade
✔️ separar movimentações de terceiros
✔️ emitir nota apenas sobre taxa
✔️ organizar fluxo financeiro
Quem se antecipa ganha vantagem competitiva.
Antes e Depois da Reforma
| Antes | Depois |
| ISS municipal | IBS nacional |
| PIS e COFINS | CBS |
| Nota fiscal local | Nota fiscal padronizada |
| Fiscalização descentralizada | Sistema integrado |
Conclusão
O novo cenário dos aluguéis não representa aumento direto de imposto para o proprietário.
Ele representa:
modernização
maior controle
profissionalização
segurança jurídica
Quem trabalha certo continuará trabalhando — agora com regras mais claras.
Na TioSam Imóveis, já estamos adaptando processos para atuar dentro do novo modelo tributário com total transparência e segurança.
