Reforma Tributária 2026: O Que Muda Para Corretores de Imóveis e Imobiliárias? Guia Completo e Atualizado
A Reforma Tributária é a maior mudança na cobrança de impostos dos últimos 50 anos no Brasil — e ela vai impactar diretamente o mercado imobiliário, especialmente corretores autônomos e imobiliárias.
Se você atua no setor, precisa se preparar agora, em 2025, para trabalhar dentro das novas regras a partir de 2026, evitando problemas fiscais e transformando essa transição em uma verdadeira vantagem competitiva.
A TioSam Imóveis preparou o guia mais completo para orientar você.
O que o Corretor Precisa Fazer AGORA (2025 → 2026)
A Reforma Tributária mexe com:
• ✔️ comissões
• ✔️ notas fiscais
• ✔️ imposto sobre prestação de serviços
• ✔️ tributação sobre administração de imóveis
• ✔️ repasse para pessoa física e jurídica
• ✔️ contabilidade e organização financeira
Ou seja: tudo aquilo que faz parte do dia a dia do corretor e da imobiliária.
1. Entendendo a Reforma Tributária (2026)
O sistema antigo utilizava vários impostos separados:
• ISS (serviços)
• PIS
• Cofins
• IPI
• ICMS
A partir de 2026, tudo será substituído por dois impostos:
1. IBS – Imposto sobre Bens e Serviços
Cobre consumo, operações gerais e, no caso do corretor, serviços prestados.
2. CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços
Tributo federal, semelhante ao PIS/Cofins, porém simplificado.
Isso significa menos burocracia, porém mudança total na forma de calcular impostos e emitir notas.
2. Como Ficam as Comissões do Corretor de Imóveis
Hoje, corretores PJ pagam:
• ISS
• PIS/Cofins
• Simples ou Lucro Presumido
A partir de 2026, os impostos serão unificados no CBS + IBS, e a alíquota final pode ficar entre 25% e 28%.
A boa notícia:
Quem é MEI ou está no Simples Nacional pode ter tributação reduzida, desde que a CNAE esteja correta e ativa.
A má notícia:
Corretores sem organização fiscal podem pagar mais imposto do que deveriam.
3. Emitir Nota Fiscal Vai Mudar
Na nova regra:
• A nota fiscal terá padrão nacional
• Mais simples, mais rápida e sem diferenças entre estados
• O imposto será recolhido automaticamente no momento da emissão
• O sistema será fiscalizado em tempo real
Para corretores, isso significa:
✔️ Menos risco de erro
✔️ Menos risco de inadimplência fiscal
✔️ Maior rastreabilidade das comissões
✔️ Mais segurança jurídica para clientes e cartórios
4. Tributação no Aluguel e Administração de Imóveis
Aqui está uma mudança importantíssima para imobiliárias:
Hoje:
Você emite nota e recolhe ISS sobre administração de imóveis.
Em 2026:
Toda administração passará a ser tributada via CBS + IBS, com nova base de cálculo.
Quem já tiver sistema, contabilidade e repasses organizados estará na frente do mercado.
5. Pessoa Física ou Jurídica? O Que Vale Mais?
Muitos corretores atuam com repasses via pessoa física, o que pode gerar:
• Retenção maior
• Menos deduções
• Falta de comprovação de renda
• Risco fiscal
Com a Reforma, será cada vez mais vantajoso atuar como:
MEI (para quem fatura até o limite)
Microempresa (Simples Nacional – alíquota reduzida)
Empresa de serviços com CNAE correto
O corretor PJ ficará:
• Menos tributado
• Mais competitivo
• Com maior credibilidade
• Com acesso mais fácil a financiamento e crédito
6. O Que Fazer Na Prática Agora?
Aqui está a lista exata que você deve seguir entre 2025 e 2026:
1. Organize suas comissões e repasses
Deixe tudo documentado e transparente.
2. Regularize seu CNAE
A maioria dos corretores está enquadrada errado.
3. Atualize sua contabilidade
Use contador especializado em imobiliárias.
4. Separação PF x PJ
Ocultar comissão ou misturar contas pessoais e empresariais pode gerar multas.
5. Revise seus contratos
Principalmente de parceria, administração e divisão de comissões.
6. Prepare-se para a nova nota fiscal nacional
Ela será obrigatória e automática.
7. Estude suas alíquotas
Saiba quanto realmente vai pagar para não perder dinheiro.
7. Como o Corretor Pode Transformar a Reforma em Vantagem
Em vez de sofrer com as mudanças, você pode usar isso a seu favor:
Corretores organizados serão mais valorizados.
Clientes vão preferir profissionais que já dominam a nova lei.
Você poderá orientar vendedores, compradores e investidores com mais precisão.
Imobiliárias que se adaptarem antes terão vantagem sobre a concorrência.
Sua empresa ficará mais segura, lucrativa e moderna.
Situação: você recebe os aluguéis na conta PJ da sua empresa e repassa aos proprietários, descontando sua taxa (10%)
Isso é corretíssimo, É O PADRÃO do mercado.
Porém, com a nova legislação, você precisa seguir alguns cuidados obrigatórios para evitar problema fiscal.
Aqui vai a orientação EXATA:
1. Você precisa emitir NOTA FISCAL sobre o valor da sua taxa de administração (10%)
Ou seja:
Recebe R$ 2.000 do aluguel
Seu honorário = R$ 200 (10%)
O restante (R$ 1.800) você repassa ao proprietário
A nota fiscal deve ser emitida somente sobre os R$ 200 da taxa, e NÃO sobre o valor total do aluguel.
Isto é muito importante:
Se você emite a nota sobre o valor total, paga imposto errado e muito maior.
2. O repasse ao proprietário precisa ser totalmente rastreável
Nada de repassar por pix pessoal.
A Receita está cruzando:
• conta PJ da imobiliária
• CPF dos proprietários
• contratos de locação
• notas fiscais de administração
Então o repasse deve ser:
Do CNPJ da TioSam Imóveis → CPF/CNPJ do proprietário
Identificado na descrição como: Repasse de aluguel mês X
3. Você precisa ter CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS assinado
Isso te protege e protege o proprietário.
O contrato deve conter:
• percentual da taxa de administração
• prazo
• responsabilidade por cobranças
• forma de repasse
• despesas extras
• regras de rescisão
Sem contrato, o fisco pode entender que você está movimentando dinheiro de terceiros sem lastro.
4. Como vai funcionar com a Reforma Tributária (2026)
A partir de 2026:
A sua taxa de administração será tributada pelo CBS + IBS
E deve ser declarada automaticamente pela Nota Fiscal Nacional
Por isso, estar organizada AGORA evita dores de cabeça futura.
5. O que NÃO pode fazer (risco fiscal real)
Receber aluguel na conta PJ e repassar sem emitir nota
Misturar repasses de aluguel com suas comissões
Não declarar taxa de administração
Fazer repasses pela conta PF
Não ter contrato de administração assinado
Repassar valores em dinheiro ou via pix de pessoa física
Todos esses pontos fazem a Receita Federal cair em cima.
O que você precisa fazer AGORA (resumo simples)
Emitir nota fiscal sobre sua taxa (10%)
Ter contrato de administração assinado
Fazer repasses 100% rastreados
Separar aluguel → taxa da imobiliária
Contabilidade alinhada com o novo sistema
Isso deixa sua operação perfeita, segura e dentro da lei, com zero risco.
CONCLUSÃO
A Reforma Tributária 2026 não precisa ser sua inimiga.
Ela pode ser exatamente o que faltava para:
organizar sua operação
pagar menos imposto
aumentar lucro
atuar com segurança
se destacar entre os corretores de Guarapari
Na TioSam Imóveis, já estamos adaptando nossos processos e orientando parceiros para trabalhar dentro das novas regras sem medo e sem risco.
Se você quer ajuda para entender a Reforma e preparar sua imobiliária:
WhatsApp: (27) 98831-6778
